1. İnşaat Maliyeti (2025)
Yüksek katlı, lüks sayılabilecek bir konut projesinde güncel (2025) maliyet kalemleri şu şekilde:
Kalem Ortalama Fiyat (₺/m²)
Standart konut (normal yapı) ~15.000 – 18.000 ₺
Lüks konut (asansörlü, otoparklı, dış cephe, sosyal alan) 20.000 – 24.000 ₺
>
Örneğimizde lüks proje düşündüğümüz için:
İnşaat maliyeti ≈ 22.000 ₺/m²
---
2. Toplam İnşaat Alanı
Emsal: 2.00 →
25.000 m² x 2.00 = 50.000 m² (emsale tabi inşaat alanı)
Buna + %20 civarı emsal dışı alan (otopark, sığınak, sosyal alan vb.) eklenebilir:
Toplam efektif inşaat alanı ≈ 60.000 m²
Ama satışa uygun (kat karşılığı hesaplanacak) alan 50.000 m²'dir.
---
3. Toplam Satış Geliri Tahmini
Ortalama satış fiyatı (bölgeye göre):
90.000 ₺/m² (Alacaatlı–Dodurga bölgesinde yüksek kat + lüks proje)
50.000 m² x 90.000 ₺ = 4.5 Milyar TL satış geliri
---
4. Toplam Maliyet (müteahhit tarafı)
İnşaat maliyeti:
50.000 m² x 22.000 ₺ = 1.1 Milyar TL
İdari gider, ruhsat, altyapı, iskan, tapu, KDV, reklam vs.
Ekstra %10-15 → ~150 Milyon TL
Toplam maliyet ≈ 1.25 Milyar TL
---
5. Oran Hesabı ve Kar Dağılımı
%50 Kat Karşılığı Senaryo:
Arsa sahibi → 25.000 m² → 2.25 Milyar TL’lik daire
Müteahhit → 25.000 m² → 2.25 Milyar TL gelir - 1.25 Milyar TL gider = 1 Milyar TL kâr
%55 Kat Karşılığı Senaryo:
Arsa sahibi → 27.500 m² → 2.475 Milyar TL
Müteahhit → 22.500 m² → 2.025 Milyar TL – 1.25 Milyar TL = 775 Milyon TL kâr
%60 Kat Karşılığı Senaryo:
Arsa sahibi → 30.000 m² → 2.7 Milyar TL
Müteahhit → 20.000 m² → 1.8 Milyar TL – 1.25 Milyar TL = 550 Milyon TL kâr
---
Sonuç: Hangi Oran Mantıklı?
Oran Müteahhit kârı Yorum
%50 1 Milyar TL Standart, rahat kabul eder
%55 775 Milyon TL Bölge ve arsa niteliği gereği en mantıklı teklif
%60 550 Milyon TL Ancak çok talep varsa alınabilir
Yapay zekanın yorumu arkadaşlar. %50 ile müteahhit çok rahat kabul eder.
Bu dediğim oranlar bulvar cepheleri yerler için geçerli. Unutmayın orda ticari dükkanların maliyetleri düşük ama değerleri çok yüksek olacaktır.
