Demek ki klasik gel gel muamelesi yapıyor. İş ciddiye binince orası yeni satıldı, şurada var, o da tabii başka fiyata.
Abi önceden de söyledim. Konfor payı yok. Yinede inanmayan varsa çankaya belediyesinden ruhsat başvuruları başlayınca bilgi edinebilir.
Dodurgada bir kaç tane dolandırıcı emlakçı diye geçinenler var.
Maliyet hesabı yanlış olmuş.1. İnşaat Maliyeti (2025)
Yüksek katlı, lüks sayılabilecek bir konut projesinde güncel (2025) maliyet kalemleri şu şekilde:
Kalem Ortalama Fiyat (₺/m²)
Standart konut (normal yapı) ~15.000 – 18.000 ₺
Lüks konut (asansörlü, otoparklı, dış cephe, sosyal alan) 20.000 – 24.000 ₺
>Örneğimizde lüks proje düşündüğümüz için:
İnşaat maliyeti ≈ 22.000 ₺/m²
---
2. Toplam İnşaat Alanı
Emsal: 2.00 →
25.000 m² x 2.00 = 50.000 m² (emsale tabi inşaat alanı)
Buna + %20 civarı emsal dışı alan (otopark, sığınak, sosyal alan vb.) eklenebilir:
Toplam efektif inşaat alanı ≈ 60.000 m²
---
3. Toplam Satış Geliri Tahmini
Ortalama satış fiyatı (bölgeye göre):
90.000 ₺/m² (Alacaatlı–Dodurga bölgesinde yüksek kat + lüks proje)
50.000 m² x 90.000 ₺ = 4.5 Milyar TL satış geliri
---
4. Toplam Maliyet (müteahhit tarafı)
İnşaat maliyeti:
50.000 m² x 22.000 ₺ = 1.1 Milyar TL
İdari gider, ruhsat, altyapı, iskan, tapu, KDV, reklam vs.
Ekstra %10-15 → ~150 Milyon TL
Toplam maliyet ≈ 1.25 Milyar TL
---
5. Oran Hesabı ve Kar Dağılımı
%50 Kat Karşılığı Senaryo:
Arsa sahibi → 25.000 m² → 2.25 Milyar TL’lik daire
Müteahhit → 25.000 m² → 2.25 Milyar TL gelir - 1.25 Milyar TL gider = 1 Milyar TL kâr
Arsa sahibi → 27.500 m² → 2.475 Milyar TL
Müteahhit → 22.500 m² → 2.025 Milyar TL – 1.25 Milyar TL = 775 Milyon TL kâr
Arsa sahibi → 30.000 m² → 2.7 Milyar TL
Müteahhit → 20.000 m² → 1.8 Milyar TL – 1.25 Milyar TL = 550 Milyon TL kâr
---
Oran Müteahhit kârı Yorum
%50 1 Milyar TL Standart, rahat kabul eder
%55 775 Milyon TL Bölge ve arsa niteliği gereği en mantıklı teklif
%60 550 Milyon TL Ancak çok talep varsa alınabilir
Yapay zekanın yorumu arkadaşlar. %50 ile müteahhit çok rahat kabul eder.
Bu dediğim oranlar bulvar cepheleri yerler için geçerli. Unutmayın orda ticari dükkanların maliyetleri düşük ama değerleri çok yüksek olacaktır.
Emsal harici alanların maliyeti hesaplanmamış. Bunların yapımıda müteahhit için masraf çünkü.
Evet tahmini %20 civarı emsal dışı inşaat hesaba katılmamış.
Onu da ekleyince müteahhit açısından %50 den fazlasını vermek mantıklı olmaz.
Ancak konut fiyatları çok yukarı çıkarsa arsa sahibinin payı artabilir.
Bence bizim için şu an %50 çok iyi bir oran. O rakamı veren olursa seve seve kabul ederim.
Arkadaşlar daha öncede belirttim. Tekrar belirtiyorum. 50'lik Bulvar cephedeki Ticaret + Konut parselleri çok ama çok değerli.
Daha önceki hesabımda ticaret parsellerini belirtmeden bir hesaba girmiştim. Unutmayın ticaret parsellinin maliyeti düşük olur ama değer çok daha yüksek olur.
Şimdi ticaret hesabına ekleyerek, siz değerli arkadaşların bilgisine sunuyorum.
Tabiki şuan için inşaatlar başlamadan size zor gibi gözüksede buranın potansiyelini okumanızı, analinizi yapmamızı temenni ederim. Bunu görmemiz yakındır. Herkese bol kazanç dilerim.
Ek: %10 konfor payını hesaba hiç katmiyorum bile.
50.000 m² emsale tabi inşaat yapılan, karma kullanımlı (ticaret + konut) ve bulvar cepheli büyük çaplı bir proje için gerçekçi toplam maliyet hesabını tekrar yapalım.
Arsa sahibi için:
Daha önceki hesabımda ticaret parsellerini belirtmeden bir hesaba girmiştim. Unutmayın ticaret parsellinin maliyeti düşük olur ama değer çok daha yüksek olur.
Şimdi ticaret hesabına ekleyerek, siz değerli arkadaşların bilgisine sunuyorum.
Tabiki şuan için inşaatlar başlamadan size zor gibi gözüksede buranın potansiyelini okumanızı, analinizi yapmamızı temenni ederim. Bunu görmemiz yakındır. Herkese bol kazanç dilerim.
Ek: %10 konfor payını hesaba hiç katmiyorum bile.
Plan Notlarının Analizi
50.000 m² emsale tabi inşaat yapılan, karma kullanımlı (ticaret + konut) ve bulvar cepheli büyük çaplı bir proje için gerçekçi toplam maliyet hesabını tekrar yapalım.
1. İnşaat Ana Maliyeti (Konut + Ticaret)
| Alan Türü | m² | m² Maliyeti (₺) | Toplam (₺) |
|---|---|---|---|
| Konut | 30.000 | 22.000 ₺ | 660 Milyon ₺ |
| Ticaret | 20.000 | 18.000 ₺ | 360 Milyon ₺ |
| Toplam | 50.000 | - | 1.02 Milyar ₺ |
2. Ek Maliyet Kalemleri (Sosyal Donatı, Otopark, Park, vb.)
| Kalem | Açıklama | Tahmini Tutar |
|---|---|---|
| Sosyal donatı (sosyal tesis, çocuk oyun alanı, açık alan) | Genelde yapı alanının %3-5’i kadar ayrılır. | ~35 Milyon ₺ |
| Peyzaj, çevre düzenlemesi | Yürüyüş yolları, bahçe, sulama, kent mobilyası | ~25 Milyon ₺ |
| Kapalı otopark (3 katlı, 1.000 araçlık) | 20.000 m² kapalı alan, m² maliyeti ~7.000 ₺ | ~140 Milyon ₺ |
| Açık otopark & misafir otoparkları | Drenaj, asfalt, bordür vb. dahil | ~15 Milyon ₺ |
| Yapı denetim, proje, mühendislik | %3-5 arası | ~50 Milyon ₺ |
| İskân, harçlar, ruhsat, tapu masrafları | Toplam satış değerinin %1–2’si alınabilir | ~60 Milyon ₺ |
| Reklam / satış ofisi / maket gideri | Prestij projede kaçınılmaz | ~20 Milyon ₺ |
| Yönetim / danışmanlık / koordinasyon | (3 yıllık süreç) | ~20 Milyon ₺ |
3. Toplam Güncellenmiş Maliyet
| Kalem | Tutar |
|---|---|
| İnşaat maliyeti (konut + ticaret) | 1.020.000.000 ₺ |
| Donatı ve diğer ek giderler | 365.000.000 ₺ |
| Toplam Proje Maliyeti | ~1.385.000.000 ₺ (~1.39 Milyar TL) |
4. Satış Geliri (Aynı)
- Konut (30.000 m² x 90.000 ₺) = 2.7 Milyar ₺
- Ticaret (20.000 m² x 120.000 ₺) = 2.4 Milyar ₺
- Toplam Gelir: ~5.1 Milyar ₺
5. Güncellenmiş Oranlara Göre Kâr Analizi
| Oran | Arsa Sahibine Düşen Değer | Müteahhit Geliri | Gider | Kâr |
|---|---|---|---|---|
| %50 | 2.55 Milyar ₺ | 2.55 M ₺ | 1.39 M ₺ | 1.16 M ₺ |
| %55 | 2.8 Milyar ₺ | 2.3 M ₺ | 1.39 M ₺ | 910 M ₺ |
| %60 | 3.06 Milyar ₺ | 2.04 M ₺ | 1.39 M ₺ | 650 M ₺ |
Güncel Sonuç ve Tavsiye
- Maliyetler dahil edilince bile müteahhitin ciddi kârı devam ediyor.
- Proje çok kârlı, çünkü:
- Ticari alanlar yüksek fiyatlı
- İnşaat dışı giderler maliyeti artırsa da oranlar tolere ediyor
Arsa sahibi için:- %55–%58 oran çok mantıklı ve haklı bir taleptir
- Müteahhit buna itiraz edemez, çünkü hâlâ:
- %55 oranla 910 Milyon ₺ net kâr
- %60 oranla bile 650 Milyon ₺ kârı kalır.
Son düzenleme:
Konfor payı plan notlarında yok, büyükşehir belediyesinin imar yönetmeliğinde de göremedim. Çankaya belediyesinin kendine has imar yönetmeliği varda orda yazıyorsa onu bilmiyorum.
Dediğim gibi ruhsat başvuruları başlayınca belediyeden bilgi alınabilir. Yanılmışsam özür diler düzeltirim. Ama benim bildiğin gördüğüm bu şekilde.
Dediğim gibi ruhsat başvuruları başlayınca belediyeden bilgi alınabilir. Yanılmışsam özür diler düzeltirim. Ama benim bildiğin gördüğüm bu şekilde.
Konut+Ticari parselin 2 çok büyük avantajı var. İlki emsalinin 2.00 olması, diğeride ticari alanların satışının m2 bazında konuta göre yüksek olması. Bir diğer göz ardı edilen konuda ticarinin üst sınırının olmayışı. Yani bir parselin %95’ini ticari olarak planlayabilirsiniz. (Hatam varsa düzeltin)
O yüzden %50+para, %53-55 gibi oranlar konuşulabilinir. Müteahhit kabul eder etmez orası ayrı.
Benim hisse konutta olduğundan ben konuttan gidiyorum
Birde satış fiyatı 90.000tl biraz fazla gibi geldi bana şuan için. İlerde olabilir, tabi o zamanda maliyetler artar. Bugün kazma vurulsa 2 sene sonrası fiyat ne olur diye resmen müneccimlik yapıyoruz. En net hesap anahtarı aldığımız günkü olacaktır kendi nazarımda.
O yüzden %50+para, %53-55 gibi oranlar konuşulabilinir. Müteahhit kabul eder etmez orası ayrı.
Benim hisse konutta olduğundan ben konuttan gidiyorum
Birde satış fiyatı 90.000tl biraz fazla gibi geldi bana şuan için. İlerde olabilir, tabi o zamanda maliyetler artar. Bugün kazma vurulsa 2 sene sonrası fiyat ne olur diye resmen müneccimlik yapıyoruz. En net hesap anahtarı aldığımız günkü olacaktır kendi nazarımda.
Küçük konut konusunda konut+ticaride gözden kaçan husus, bunların ticari statüde kalacağı, elektrik su vesaireyi ticari tarifeden kullanıp daha fazla masrafı olacağıdır.Konut+Ticari parselin 2 çok büyük avantajı var. İlki emsalinin 2.00 olması, diğeride ticari alanların satışının m2 bazında konuta göre yüksek olması. Bir diğer göz ardı edilen konuda ticarinin üst sınırının olmayışı. Yani bir parselin %95’ini ticari olarak planlayabilirsiniz. (Hatam varsa düzeltin)
O yüzden %50+para, %53-55 gibi oranlar konuşulabilinir. Müteahhit kabul eder etmez orası ayrı.
Benim hisse konutta olduğundan ben konuttan gidiyorum
Birde satış fiyatı 90.000tl biraz fazla gibi geldi bana şuan için. İlerde olabilir, tabi o zamanda maliyetler artar. Bugün kazma vurulsa 2 sene sonrası fiyat ne olur diye resmen müneccimlik yapıyoruz. En net hesap anahtarı aldığımız günkü olacaktır kendi nazarımda.
Ticari olarak ruhsat alıp, sonradan konut statüsüne geçiremezler. Büyük bir site bu sorunlarla uğraşıp durmuştu diye hatırlıyorum, hatta iskan işi bile yıllarca halledilememişti.
O sebeple konut+ticarilerde ben çok büyük oranda ticari statülü konut yapacaklarını pek tahmin etmiyorum.
Üstelik bunlar için daha uygun olan konut kredisi de kullanılamılıyor diye biliyorum, bu durum da satışları olumsuz etkileyecektir.
Sadece AVM tarzı, konutla birleştirilmiş (Eryaman'da Metro AVM gibi, ismini tam hatırlamıyorum) gibi projeler olabilir, o da çarşı sayesinde kazançlı olur. Ancak bu tip 1-2 AVM olabilir. Ancak 15-20 tane AVM tarzı yapmaya kalkan olursa sinek avlarlar, bunu da müteahhitler biliyordur sanırım.
A
Ticari olarak aldıktan sonra konuta geçirilebiliyor gayette. Konut+Ticariler bu yüzden kıymetli zaten müteahhitler bunu biliyor. Yerleşip ben burayı konut olarak kullanıyorum diye başvuru yapılıyor ve bu yeterli oluyor geçiş için.
Merhaba, bu konuda, ticari olarak ruhsat alıp, sonradan iskan alınacak ve konut statüsüne geçirilecek vaadiyle ev almış olan bir arkadaşım var şu an evini satmak istiyor, 4 yıldır site yönetimi iskan başvuru işini ertelediği için emsallerine göre fiyatı aşağı çekmek zorunda kaldı, kredi oranı düşük olduğu için o zaman ticari dükkan kredisi olarak çekmişti, şu an ticari kredi mecburiyeti olduğu için ve iskan olmadığından 4 aydır satılmasını bekliyor, arayan 200-300 bin aşağı çekmeye çalışıyor fiyatı.
Ruhsat aşamasına geçilir ve inşaat faaliyetleri başlarsa ticari+konut bölgelerinde dikkat edilmesi gereken en önemli konu "iskan" diye düşünmekteyim.
Hayır, o iş çok zor.
2023 Temmuzuna kadar bir süre kolaylık sağlandı, kaldı ki o zaman bile az sayıda ofisin dönüşümü yapılabildi.
Birincisi parseldeki bütün hissedarların, inşaat bitmişse parseldeki bütün komşuların imzasının alınma şartı var.
İkincisi, o uygulama devam ediyor olsa bile parselde konut miktarı için azami %80 sınırı var.
Üçüncüsü bu şartlar yerine gelse bile "ben yaptım oldu" şeklinde bitmiyor.
Bunun için belediyeye başvuruluyor, imarda cins değişikliği için bazı tadilat vesaire isteniyor ve bu değişiklik bile (bildiğim kadarıyla" meclis kararı ile askıya çıkıyor.
Anlayacağınız o iş çok çetrefilli.
M
Arkadaşlar teşekkür ederiz .Teknik bilgiler hususunda bayağı malumat kazanıyoruz. İnşaatlaşma konusunda Müteahhitle anlaşıp inşaatlaşma ön aşaması olan ruhsat sürecinde olan var mı acaba?
SArkadaşlar daha öncede belirttim. Tekrar belirtiyorum. 50'lik Bulvar cephedeki Ticaret + Konut parselleri çok ama çok değerli.
Daha önceki hesabımda ticaret parsellerini belirtmeden bir hesaba girmiştim. Unutmayın ticaret parsellinin maliyeti düşük olur ama değer çok daha yüksek olur.
Şimdi ticaret hesabına ekleyerek, siz değerli arkadaşların bilgisine sunuyorum.
Tabiki şuan için inşaatlar başlamadan size zor gibi gözüksede buranın potansiyelini okumanızı, analinizi yapmamızı temenni ederim. Bunu görmemiz yakındır. Herkese bol kazanç dilerim.
Ek: %10 konfor payını hesaba hiç katmiyorum bile.
50.000 m² emsale tabi inşaat yapılan, karma kullanımlı (ticaret + konut) ve bulvar cepheli büyük çaplı bir proje için gerçekçi toplam maliyet hesabını tekrar yapalım.
Alan Türü m² m² Maliyeti (₺) Toplam (₺) Konut 30.000 22.000 ₺ 660 Milyon ₺ Ticaret 20.000 18.000 ₺ 360 Milyon ₺ Toplam 50.000 - 1.02 Milyar ₺
Kalem Açıklama Tahmini Tutar Sosyal donatı (sosyal tesis, çocuk oyun alanı, açık alan) Genelde yapı alanının %3-5’i kadar ayrılır. ~35 Milyon ₺ Peyzaj, çevre düzenlemesi Yürüyüş yolları, bahçe, sulama, kent mobilyası ~25 Milyon ₺ Kapalı otopark (3 katlı, 1.000 araçlık) 20.000 m² kapalı alan, m² maliyeti ~7.000 ₺ ~140 Milyon ₺ Açık otopark & misafir otoparkları Drenaj, asfalt, bordür vb. dahil ~15 Milyon ₺ Yapı denetim, proje, mühendislik %3-5 arası ~50 Milyon ₺ İskân, harçlar, ruhsat, tapu masrafları Toplam satış değerinin %1–2’si alınabilir ~60 Milyon ₺ Reklam / satış ofisi / maket gideri Prestij projede kaçınılmaz ~20 Milyon ₺ Yönetim / danışmanlık / koordinasyon (3 yıllık süreç) ~20 Milyon ₺
Kalem Tutar İnşaat maliyeti (konut + ticaret) 1.020.000.000 ₺ Donatı ve diğer ek giderler 365.000.000 ₺ Toplam Proje Maliyeti ~1.385.000.000 ₺ (~1.39 Milyar TL)
- Konut (30.000 m² x 90.000 ₺) = 2.7 Milyar ₺
- Ticaret (20.000 m² x 120.000 ₺) = 2.4 Milyar ₺
- Toplam Gelir: ~5.1 Milyar ₺
Oran Arsa Sahibine Düşen Değer Müteahhit Geliri Gider Kâr %50 2.55 Milyar ₺ 2.55 M ₺ 1.39 M ₺ 1.16 M ₺ %55 2.8 Milyar ₺ 2.3 M ₺ 1.39 M ₺ 910 M ₺ %60 3.06 Milyar ₺ 2.04 M ₺ 1.39 M ₺ 650 M ₺
- Maliyetler dahil edilince bile müteahhitin ciddi kârı devam ediyor.
- Proje çok kârlı, çünkü:
- Ticari alanlar yüksek fiyatlı
- İnşaat dışı giderler maliyeti artırsa da oranlar tolere ediyor
- %55–%58 oran çok mantıklı ve haklı bir taleptir
- Müteahhit buna itiraz edemez, çünkü hâlâ:
- %55 oranla 910 Milyon ₺ net kâr
- %60 oranla bile 650 Milyon ₺ kârı kalır.
Yasal Uyarı
İçerik sağlayıcı paylaşım sitesi olarak hizmet veren Wowturkey.com adresimizde 5651 Sayılı Kanun'un 8. Maddesine ve T.C.K' nın 125. Maddesine göre tüm üyelerimiz yaptıkları paylaşımlardan kendileri sorumludur. WowTurkey.com hakkında yapılacak tüm hukuksal şikayetler iletişim linkimizden bize ulaşıldıktan en geç 3 (üç) gün içerisinde ilgili kanunlar ve yönetmelikler çerçevesinde tarafımızca incelenerek, gereken işlemler yapılacak ve site yöneticilerimiz tarafından bilgi verilecektir.