İmarlı Arsa Nedir ve Ne Yapılır? Emsal (KAKS) Değeri Nasıl Hesaplanır?

Gayrimenkul yatırımı yaparken en risksiz ve hızlı geri dönüş sağlayan seçenek şüphesiz imarlı arsadır. Ancak bir arsanın "imarlı" olması, sadece üzerine ev yapabileceğiniz anlamına gelmez. Arsanın gerçek değerini ve potansiyelini anlamak için, imar planlarının kalbini oluşturan Emsal (KAKS/TAKS) gibi teknik terimleri ve yasal haklarınızı bilmek zorundasınız.
İmarlı arsa tanımından başlayarak, arsanızın üzerine inşa edebileceğiniz toplam alanı nasıl hesaplayacağınızı adım adım açıklıyor. İmarlı arsanın size sağladığı tüm avantajları, riskleri ve yapılması gereken yasal sorgulama adımlarını öğrenerek, yatırımınızı maksimize edin.

---

1. İmarlı Arsa Nedir? Yasal ve Teknik Tanımı​

Bir arsanın imarlı olması, ilgili yerel yönetim (belediye veya il özel idaresi) tarafından onaylanmış resmi bir plana dahil edildiği anlamına gelir. Bu plan, 1/1000 Uygulama İmar Planı olarak bilinir ve arsanın gelecekteki kullanım şeklini hukuki olarak garantiler.

Yapılaşmaya Hazır Olmanın Hukuki Karşılığı​

İmarlı arsa, İmar Kanunu'nun 18. maddesi uyarınca parselasyon işlemlerinin tamamlandığı, hisseli durumların çözüldüğü ve yapı ruhsatı almaya hazır hale getirildiği arazidir. Hukuki olarak bu durum:

• Belirlenmiş Amaç: Arsanın konut, ticari, sanayi veya karma kullanım için ayrıldığını gösterir.
• Altyapı Güvencesi: Yola terk, yeşil alana terk gibi kamu hizmet alanları için gerekli kesintilerin yapıldığını ve arsanın artık yol, su, elektrik gibi temel altyapı hizmetlerinden faydalanacağını gösterir.

İmarlı Arsanın Tapu Kaydındaki Farkı​

Tapu senedinde "arsa" olarak geçen gayrimenkuller, genellikle imar planlarına dahil edilmiş demektir. Oysa "tarla", "bahçe" veya "zeytinlik" gibi ibareler, gayrimenkulün henüz imar görmediğini ve yapılaşma izni için uzun ve belirsiz bir süreç gerektiğini gösterir.

2. İmarlı Arsanın Değerini Belirleyen 3 Anahtar Terim​

İmarlı arsanın gerçek piyasa değeri ve karlılığı, arsanın büyüklüğünden çok, imar planında yer alan teknik katsayılara bağlıdır. Bu katsayılar, arsanızın üzerine toplamda kaç metrekare inşaat yapabileceğinizi belirler.

A) Emsal (KAKS) Nedir? Kat Alanı Kat Sayısı Nasıl Hesaplanır?​

KAKS (Kat Alanı Kat Sayısı) ya da daha yaygın adıyla Emsal, arsa üzerine inşa edilebilecek toplam inşaat alanının, arsanın tapu alanına oranını gösterir. Bu, arsanızın "inşaat potansiyelini" gösteren en kritik değerdir.
Toplam I˙ns¸aat Alanı=Arsa Alanı×Emsal (KAKS) Değeri
Örnek Hesaplama:

• Arsa Alanı: 1.000 metrekare
• Emsal (KAKS) Değeri: 1.50
• Toplam İnşaat Alanı: 1.000×1.50=1.500 metrekare

Bu, arsanın tüm katlarındaki kapalı alanların toplamının en fazla 1.500 metrekare olabileceği anlamına gelir. Emsal ne kadar yüksekse, arsa o kadar değerlidir.

B) TAKS Nedir? Taban Alanı Kat Sayısının Önemi​

TAKS (Taban Alanı Kat Sayısı), arsanın zemin katında kaplayabileceğiniz maksimum alanı, yani binanın taban oturumunu belirler. Bu katsayı, arsanın ne kadarının bina, ne kadarının yeşil alan, otopark vb. olarak kalacağını düzenler.
Zemin Kat Oturum Alanı=Arsa Alanı×TAKS Deg˘eri
Örnek Hesaplama:

• Arsa Alanı: 1.000 metrekare
• TAKS Değeri: 0.30
• Zemin Kat Oturum Alanı: 1.000×0.30=300 metrekare
• Bu, 1.000 metrekarelik arsanın en fazla 300 metrekarelik kısmına bina oturumu yapabileceğiniz anlamına gelir.

C) Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti İlişkisi​

İmarlı arsa üzerinde proje geliştirildiğinde, arsa payları üzerinden Kat İrtifakı kurulur. İnşaat tamamlanıp iskan (oturma izni) alındıktan sonra ise yasal statü Kat Mülkiyeti'ne dönüşür. İmarlı arsa yatırımı, bu süreçlerin başlangıcı ve en güvenilir zeminidir.

3. İmarlı Arsaya Ne Yapılır ve Ne Yapılamaz? (Pratik Uygulama)​

İmarlı arsa, yatırımcıya planlı ve ruhsatlı inşaat yapma hakkı tanır.

Ruhsat Başvuru Süreci ve Gerekli Belgeler​

İmarlı bir arsa üzerine inşaat yapmak için izlenmesi gereken temel yol şudur:

1. İmar Durumu Belgesi: Belediyeden arsanın güncel KAKS, TAKS ve Kat Yüksekliği bilgilerini gösteren belge alınır.
2. Proje Hazırlığı: Mimarlar tarafından imar planına uygun mimari, statik, elektrik, mekanik projeleri hazırlanır.
3. Ruhsat Başvurusu: Hazırlanan projeler ile birlikte ilgili belediyeye Yapı Ruhsatı için başvurulur.

Yapılamayacaklar: Ruhsatınızda belirtilen Kat sayısı, KAKS ve TAKS değerlerini aşan herhangi bir inşaat (kaçak kat çıkma, bodrum katını konuta çevirme vb.) yapamazsınız.

İmarlı Arsa Üzerine Ticari Tesis Kurma Şartları​

Eğer arsanızın imar planı "Ticari Alan" veya "Konut+Ticaret Alanı" olarak belirlenmişse, üzerine dükkan, ofis, otel veya iş merkezi gibi ticari yapılar inşa edebilirsiniz. İmar planındaki kullanım amacı, arsanın ticari değerini doğrudan etkiler.

4. İmarlı Arsa Sorgulama Adımları: Aldanmamak İçin Kritik Kontroller​

İmarlı arsa alırken sadece tapuya bakmak yetmez. Yatırımınızın güvencesi için mutlaka şu adımları atın:

Parsel Sorgulama ve İmar Planlarına Erişim​

• Web Tapu ve TKGM Parsel Sorgulama: Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün (TKGM) Parsel Sorgulama ekranından arsanın güncel tapu bilgilerini, konumunu ve tapudaki vasfını kontrol edin.
• İlgili Belediye: Arsanın bulunduğu yerdeki belediyenin İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'ne gidin veya web sitesinden 1/1000 ölçekli uygulama imar planlarını inceleyin.

İmar Durumu Belgesinin Önemi ve Nasıl Alınır?​

İmar Durumu Belgesi (Çap): Bu belge, arsanın mevcut imar şartlarını (KAKS, TAKS, Kat Yüksekliği, kullanım amacı) resmi olarak gösteren en önemli evraktır. Bu belgeyi satan kişiden değil, bizzat ilgili belediyeden talep edin. Bu, size verilen bilgilerin güncel ve doğru olup olmadığını teyit etmenin tek yoludur.

5. Tarla Almak Yerine Neden İmarlı Arsa Tercih Edilmelidir? (Karşılaştırma)​

İmarlı arsa, düşük risk, yüksek likidite ve öngörülebilir getiri arayan her yatırımcı için ilk seçenek olmalıdır.