Demetevler Kentsel Dönüşüm

Ankara'nın kanayan en büyük yaralarından birisi.
Olası Demetevler kentsel dönüşüm.

Demetevler, Yenimahalle ilçesine bağlı bir semttir. Demetlale, Demetgül, Demet, Çamlıca, Özevler, Yeşilevler, Karşıyaka gibi mahalleler, Demet bölgesinin içindeki veya yakınındaki mahallelerdir.
Bitişik binaları, dar sokakları, otopark eksikliği, yüksek katlı binaları ile meşhurdur. Tapuda düşük metrekare daireler göze çarpmaktadır.

Demetevler

@turgutkuzan beyin başlığı bilgi ve fotoğrafları ile dolduracağını düşünüyorum.

WowTurkeySevdalısı' Alıntı:

@turgutkuzan beyin başlığı bilgi ve fotoğrafları ile dolduracağını düşünüyorum.

Genişletmek için tıkla ...

Allah (c.c.) rahmeti, selamı ve bereketi üzerimize olsun.

İlginize teşekkür ederim. Elimden geleni yapmaya çalışırım ama rahatsızlığım nedeniyle pek fazla dışarı çıkamıyorum.

Geçmiş olsun hocam tecrübeniz yeter

Allah (c.c.) rahmeti, selamı ve bereketi üzerimize olsun.

WowTurkeySevdalısı' Alıntı:

Acı ama Demetevler'i sadece deprem yıkar. Kentsel dönüşüm imkansız ötesi.
Daireler tapuda 10-15 m2 civarında görünüyor. İvedik caddesi esnafları razı olur mu, çok karışık çok. 40 kat falan olması lazım

Genişletmek için tıkla ...

Bu görüşünüze katılmıyorum. Bireylerin duruma bakışı ile devletin duruma bakışı farklıdır.

Bir yönetmelik değişikliği ile Demetevlerde binalara depreme karşı dayanıklılık testi yaptırılması zorunlu hale getirilebilir.
Bu testten sağlam raporu alabilecek kaç bina çıkar çok merak ediyorum.
Doğal olarak sağlam raporu alamayan binalar mühürlenir.
Bu durumda hak sahiplerinin kentsel dönüşüme razı olmaktan başka çaresi kalmaz.

İvedik caddesi, 1. cadde ile 12. cadde arası trafik alternatif bir yola yönlendirilirse bu bölgedeki esnaf kan ağlamaya başlar, kentsel dönüşüm talebinde bulunmaya başlarlar.

Demetevlerde çoğu konut kiradadır. Yani hak sahipleri zaten başka yerde ikamet etmektedir.
Başka yerde ikamet eden hak sahiplerinin kentsel dönüşüm olursa nerede ikamet edeceğim diye bir endişesi yoktur.

Bir kısım konutlar miras kaldığı için birden fazla hak sahibi vardır. Bu da hak sahipleri arasında anlaşmazlıklara sebep olmaktadır.
Anlaşmazlık olan konutlar için kentsel dönüşüm bir imkan yaratır.

Demetevler bölgesinde kentsel dönüşüm yapılacak konut sayısı 38.000 civarındadır.

Yılda 250.000 konut yapan TOKİ için bu rakam çerezdir

Demetevlerdeki bazı hak sahipleri, bölgeye yakın olan Yakacık bölgesinde ve Karşıyaka mezarlığı çevresinde yapılacak konutlarda ikamet etmeye razı olacaklardır.

Kentsel dönüşümde en büyük problem finansman kaynağı bulmaktır.
Yeni ekonomik sisteme geçilmesi, salgın, afetler vs. ekonomiyi bozmuş olsa da toparlanma söz konusudur.
Eğer ekonomiyi yeniden bozacak başka ciddi bir gelişme olmazsa yakın zamanda finansman problemi de çözülür kanaatindeyim.

Süleyman Demirel'in dediği gibi DEMOKRASİLERDE ÇARE TÜKENMEZ.

Sağlam raporu alan 8-10 bina çıkar. Onlar da sonradan yapılan Mallı İnşaat vs.

Demirin, betonun da ömrü var. Karşıyaka tarafında 60 yaş üstü binalar var.

TOKİ yapar da anlaşma nasıl olacak. Emsal 10 falan mı olacak 5-6 kişiye 1 daire düşer, bunu kim kabul eder. Adam 500 m2 tapulu binaya 30 - 40 daire, 4 dükkan yapmış. Dükkanlar tapuda 3-5 m2 görünüyor. Daireler 10-15 m2 görünüyor.

Yüksel kuyumcusu, Merkez lokantası, Lcw, Fulla, Flo, vs vs kentsel dönüşüm ister mi ? Nereye gidecekler ? EVSAHİBİ Almanya'da olup da buradan kira alan evsahipleri dönüşüm ister mi ?

Demetevler kentsel dönüşümü mucize olarak görüyorum. Bir zamanlar Başbakan söz vermişti. 1 daireye 1 daire demişti. Ama şartı vardı. Üçlü olsun güçlü olsun şartı. İli aldı ama ilçeyi alamayınca kaldı. İlçe zaten oturduğu yerden kalkmıyor. İlin de binlerce derdi var. Demetevler ile falan uğraşamaz. Tasarruf tedbirleri desen o da ayrı bir konu. Hayırlısı.

Ramazan DURMUŞ'un 10 Haziran 2023 tarihli yazısı


“Tabutluk Semt” Demetevler’i bilir misiniz?
Hani şu çok katlı gecekondu semti…
Yetkililerin ifadesi ile “Tabutluk Semt!”
Evet evet yetkililer söylüyor Demetevler için “Tabutluk semt” diye…
Öyleyse ne yapılması gerekiyor?
Acilen kentsel dönüşüm…
Bilenler bilmeyenlere, duyanlar duymayanlara anlatsın!
Güzel ülkemizde kentsel dönümünün adı duyulmaya başladığında ilk hedef “Tabutluk Semt” Demetevler idi…
Peki ne oldu o günden bugüne… Böyük böyük yetkililerin gücü sadece gecekondulara yetti.
Peki kötü mü oldu, hayır ama “Tabutluk Semt”te 200 bini aşkın insanımız deprem gerçeğiyle başbaşa bırakıldı.
Cumhurbaşkanımız sayın Recep Tayyip Erdoğan, Başbakanlığı döneminde 2014 yerel seçim kampanyası sürecinde 26 Mart 2014’te aynen şöyle demişti:
“Eğer Demetevler sakinleri bize yardımcı olursanız ben diyorum ki, aldığım bilgiler ışığında bir defa Kentsel Dönüşüm Projesi yapmak suretiyle, Allah göstermesin bir depremde meydana gelecek felaketi ortadan kaldıralım. Bakınız Kuzey Ankara’da hemen hemen buradaki kadar nüfus var. Oradaki değişim ve dönüşümü nasıl yaptıysak, merkezi yönetim, büyükşehir, ilçe belediyesi el ele verecek ve buradaki o değişim ile dönüşümü Allah’ın izniyle en güzel şekliyle modern şekliyle biz yapacağız. Ne bir eksik ne bir fazla, bir daireye, bir daire vereceğiz. Demetevler’i, Yenimahalle’nin içerisinde gerçek anlamda Yenimahalle yapalım. Kardeşlerim ben size buradan bunun sözünü veriyorum.
Ve yapacağımız iş şu: Ya yapılmış, ya da yapılmakta olan konutlarımıza taşımak. Veya süratle buralar yapılana kadar kiraya taşımak ve kira bedelini tarafımızdan ödemek. Ve bu şekilde de inşaatlar bittikten sonra da sizleri binalarınıza taşımak.”
Yıllar yılı geçti “Tabutluk Semt” Demetevler’in halini ahvalini soran yok…
Şimdi yerel seçimler için ayağa kalkacak siyaset dünyamız…
Demetevler’de 200 bini aşkın nüfusu kaderiyle başbaşa bıraktıklarını itiraf edecekler mi bakalım?
Bakın o süreçte dönemin ABB Başkanı Melih Gökçek’in sözlerine:
"Biz seçimlerde Sayın Cumhurbaşkanımızla, başbakanlığı döneminde Demetevler’e gitmiştik. Sayın Cumhurbaşkanımız da Demetevler’de dönüşüm yapılmasını arzu ettiler. Biz de arzu ediyoruz ama çok büyük bir ekonomik imkansızlık var. Zamanında, parseller arasında yer bırakmadan kibrit kutusu gibi 20 katlı, 18 katlı, 15 katlı binaları dikmişler. Maalesef o dönemde imar zorunluluğu da olmadığı için muhtarla işleri halletmişler. Yani kontrolü de yok. Demetevler’deki binaların birçoğu da maalesef çürük, bunu da bilmek lazım. Kentsel dönüşüm yapılırken, bu tip kıymetli bölgelerde yapacağınız değişikliğin cepten para çıkmadan yapılması için imar imkanlarını 2 kat yükseltmeniz lazım. Şimdi burada 4 katlı, 5 katlı, 6 katlı bina olsa, 6 katı 12 yaparsınız, müteahhit yarısını alır, yarısını da vatandaşa verirsiniz. El elde, baş başta yürütürsünüz. Ama şimdi bina 20 katlı. 20 katı kurtarmak için 40 katlı bina yapılması lazım. Demetevler bölgesinin bu yükü kaldırması mümkün değil. Çözüm, Ankara’nın başka bir yerinde yeni bir kent kurmak ve bu kurduğunuz kente gönüllü olarak vatandaşların taşınmasını temin etmek...”
Dahası var!
Yenimahalle’nin kaderini elinde bulunduran CHP’li Belediyelerin “Tabutluk Semt” Demetevler’e bakışı nasıl?
Çok eskilere gitmeden Yenimahalle Belediye Başkanı Fethi Yaşar’ın sözlerini de hatırlatalım:
"Demetevler için tıpkı 5104 sayılı Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi Kanunu ve 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu gibi özel bir yasa geliştirilmesi gereği ortadadır. Demetevler hem yaşayanlar açısından hem de kentsel alan konusunda birçok değeri içinde barındıran özel bir alandır. Özel bir çalışma gerektirir. Yenimahalle Belediyesi olarak biz bu konuda üzerimize düşeni yaptık, yapmaya devam ediyoruz.
Demetevler bölgesi birinci öncelik arz eden dönüşüm alanlarımızdan en önemlisi. Bu konuda daha detaylı çalışmalara da hazırız. Ancak bize Demetevler yakınında rezerv alanı gerekli."
2024 yılı 31 Mart’ına doğru “Tabutluk Semt” Demetevler’in hali ahvalini aktarmaya devam edelim
“Tabutluk semt” Demetevler, kentsel dönüşüm beklerken yoğun bir cephe mantolama furyası ile dökülen makyajını maskeledi.
Oysa 200 bini aşkın nüfusun yaşadığı “Tabutluk Semt”in 40 bini aşkın konutu sağlıksız mı sağlıksız…
“Alimallah bir depremde yer ile yeksan olacağı” yetkililerce dile getirilse de “Tabutluk Semt”te şimdilerde aşırı yağışların yol açtığı su baskınlarından dolayı binaların bodrumları Yerebatan Sarayı adeta…
Hala atık sular dolu… Çek çek bitmiyor!
Devam edelim!
Apartman sakinleri ne yazık ki; yaşanabilecek bir depremde tuzla buz olacak tabutluk binaları makyajladı.
Oysa “Tabutluk semt” Demetevler’de binalar çoktan ömrünü tamamladı.
Semtteki tabutluk binalarda 60-70 yıl önce kullanılan demir ve iptidai şekilde dökülen çimento kimsenin umurunda değil.
Yerel ve merkezi hükümet, seyir halinde “Tabutluk semt” Demetevler’i…
Sözüm ona kentsel dönüşüm “Tabutluk semt” Demetevler’de uygulanacaktı öncelikle…
Ama o günden bugüne bir tek bina yıkılmadı!
Maalesef orta şiddetli bir depremde yer ile yeksan olacak binalar…
Bunun için de Demetevler için acilen kentsel dönüşüm kararı verilmelidir.
Demetevler, üzerinde yaşayan 200 bini aşkın insanımız için hem zemin yapısı hem de yapı stoğu sebebiyle büyük bir risk teşkil ediyor.
Yer kabuğu bu kadar hareketli iken Ankara'da yaşanacak ortalama büyüklükte bir deprem dahi Demetevler’de facia yaşanmasına sebep olacak.
Sonra da ah vah… Oysa ölüm bile bile geliyor!
Bu nedenle Demetevler’in kentsel dönüşümü yerel seçim dönemi başlamadan herkese bir hatırlatalım istedim.
Olası bir depremde çok can gider “Tabutluk semt” Demetevler’de.
Bu böyle biline...
Yeni bir yazıda buluşmak umuduyla…

WowTurkeySevdalısı' Alıntı:

TOKİ yapar da anlaşma nasıl olacak. Emsal 10 falan mı olacak 5-6 kişiye 1 daire düşer, bunu kim kabul eder. Adam 500 m2 tapulu binaya 30 - 40 daire, 4 dükkan yapmış. Dükkanlar tapuda 3-5 m2 görünüyor. Daireler 10-15 m2 görünüyor.

Yüksel kuyumcusu, Merkez lokantası, Lcw, Fulla, Flo, vs vs kentsel dönüşüm ister mi ? Nereye gidecekler ? EVSAHİBİ Almanya'da olup da buradan kira alan evsahipleri dönüşüm ister mi ?

Genişletmek için tıkla ...

Kentsel donusume girerse yeniden imar duzenlemesi ve buna gore parselasyon yapilir. Tapuda kayitli arsa payi bir birimdir ve o birime gore yeniden bir pay hesabi yapilacaktir. Sonucta gecekondu bolgesidir burasi ve hak sahiplerinin ciddi kaybi olacaktir. Kuzey Ankara kentsel donusumunda hak sahibi olup da bugun orada mulku olana rastlamak pek mumkun degildir. Hak sahipleri ya bir miktar para alirlar, ya da en iyi ihtimalle sehrin ucra bir kosesinden kucuk bir eve sahip olurlar.

Nasıl yapılacağını meslek gereği biliyorum. 5 aileye 1 ev düşer, kim razı olur Arsa payı 6 m2 olan daireler var. 10 m2 olanlar var. 80 m2 dükkanın arsa payı 9 m2, SAYISIZ örneği mevcut. 1 daireye 1 daire imkansız. Yarım daire imkansız. Çeyrek daire imkansız. Adam oturduğu veya kira aldığı evden olur.
Emsalsiz 40 kat falan olursa anca kurtarır.

Demetevler Kentsel Dönüşüm İçin Gayrimenkul Sertifası Çözümü

Allah (c.c.) rahmeti, selamı ve bereketi üzerimize olsun.

İnşaatı devam eden Yeni Adalet Sarayının 2027 adli yılı açılışında faaliyete geçecek olması,
Etlik Şehir Hastanesi yanında inşaatı devam eden 2.486 konutluk Adres Ankara projesinin tamamlanacak olması
Demetevler için kentsel dönüşümü kaçınılmaz hale getirmektedir.

Yakın zamanda ilk uygulaması DAMLA KENT PROJESİ ile gerçekleştirilen "gayrimenkul sertifikası" arzı yönteminin
Demetevler Kentsel Dönüşüm Projesine uygulanmasını yüksek ihtimal görüyorum.

Sistem yeni olduğu için, çoğu kimse tarafından anlaşılmadığını tahmin ediyorum.
DAMLA KENT PROJESİ ile ilgili bilgileri paylaşarak sistemin anlaşılmasını sağlamaya çalışacağım.
Yöntemi anlayanların, bu yöntemin Demetevler Kentsel Dönüşüm projesi için kullanılacağını yüksek ihtimal olarak değerlendireceğini tahmin ediyorum.

DAMLA KENT PROJESİNDE ilk etapta yapılacak
Konut Sayısı : 5.325
Ticari Ünite Sayısı : 244
Toplam Bağımsız Bölüm sayısı : 5.569

Projede, brüt 61 m2 (Net: 41 m2) ile 243 m2 (Net: 144 m2) arasında değişen 1+1 ile 4+1 arası konutlar bulunacak.
Ortalama konut büyüklüğünü 100 m2 kabul edersek, Toplam 5.569 * 100 = 556.900 m2 inşaat yapılacak.

https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2025/01/20250131-3.htm linkinde
MİMARLIK VE MÜHENDİSLİK HİZMET BEDELLERİNİN HESABINDA KULLANILACAK 2025 YILI YAPI YAKLAŞIK BİRİM MALİYETLERİ HAKKINDA TEBLİĞ
bulunmaktadır.

Bu dokümanda 2025 yılı inşaat maliyeti m2 olarak aşağıdaki şekilde belirtilmiştir.
8. Konutlar (yapı yüksekliği 21.50 m’den fazla ve 30.50 m’den az olan yapılar yapı yüksekliği 30.50 m dâhil) 19.150,00 TL/m²
Biz m2 maliyetini 20.000 TL kabul edelim.

Bu durumda inşaat toplam maliyet : 556.900 * 20.000 = 11.138.000.000 TL.

DAMLA KENT PROJESİnin toplam halka arz büyüklüğü 21.408.304.627 TL.

Yani hesapladığımız MALİYETİN yaklaşık 2 katıdır.
Daha anlaşılır şekilde söyleyelim : Projenin temeli atılmadan, projede kullanılması için 2 kat finansman kullanıma hazır hale gelmiştir.

DAMLA KENT PROJESİNDE halka arza 767 bin 144 yatırımcı katıldı.
Farklı şekilde söyleyelim :
5.569 adet bağımsız bölüm için projeye para yatıran kişi sayısı : 767.144

767.144 kişiden sadece gerekli miktarda gayrimenkul sertifikasını toplayanlar projeden bağımsız bölüm sahibi olacaktır.
Bu nedenle çoğu kişi teslimler başlayıncaya kadar hisselerini satacaktır.
Konut sayısı az, kişi sayısı fazla olduğu için serbest piyasa hükümlerince hisse senetlerinin fiyatının artması yüksek ihtimaldir.
Örneğin, halka arz da 7,59 TL olan bir hisse, teslim tarihinde 20 TL olabilecektir.

Halka arzda, 631.516 hisse aldığınızı varsayalım 4.793.206 TL ödemiş olursunuz.
Teslim tarihinde bir hisse fiyatının 20 TL olduğunu varsayarsak, hisselerinizi 12.630.320 TL satabilirsiniz veya 1+1 konutlardan alabilirsiniz.

Bu sistemi Demetevler Kentsel Dönüşüm Projesine uygulayacak olursak,

İlk etapta yapılacak
Konut Sayısı : 5.325
Ticari Ünite Sayısı : 244
Toplam Bağımsız Bölüm sayısı : 5.569
belirleyelim.

Bu proje için 2 milyon hisse gayrimenkul sertifikası düzenlensin.
1 milyon hisse gayrimenkul sertifikası hak sahiplerine dağıtılır.
Kalan 1 milyon gayrimenkul sertifikası halka arz edilir.
Halka arz edilen sertifikaların inşaat maliyetini karşılayacak veya yaklaşık değerde olması sağlanır.
Bu şekilde inşaat finansmanı peşin olarak sağlanmış olur.
Hak sahipleri isterlerse, halka arz edilen sertifikalardan satın alarak bir konut almaya yetecek gayrimenkul sertifikası temin edebilirler.
İsterlerse hisselerini satarak gelir elde edebilirler.

Bu şekilde kimlerin Demetevlerde konut sahibi olacağı problemi de hakkaniyet ölçülerinde çözülmüş olur.

Muhtemelen sistemin, kentsel dönüşüm projelerine uygulanması için bazı yasal düzenlemeler gerekecektir.
Bu düzenlemelerin 2028 seçimlerinden önce yapılması durumunda, 2028 seçimlerinde Demetevler için kentsel dönüşüm vaatlerini ciddiye alabiliriz.
Hakkımızda hayırlı gelişmeler olması temennisiyle...

Demetevler Kentsel Dönüşüm projesinde gelişme olursa Next Soysal platformunda bir etiket oluşturarak paylaşımlarda bulunacağım.

Damlakent İstanbul'da da olmayacak gibi görünüyor

Kalecik merkezli 4.1'lik deprem bile Demetevler'i nasıl sallamış. 4.1 değil 5.0 olsa demek ki Demetevler'de yıkılan binalar olacak

Tcuab2023' Alıntı:

Damlakent İstanbul'da da olmayacak gibi görünüyor

Genişletmek için tıkla ...

Allah (c.c.) rahmeti, selamı ve bereketi üzerimize olsun.

Böyle düşünmenizin sebebi nedir?

Tcuab2023' Alıntı:

Kalecik merkezli 4.1'lik deprem bile Demetevler'i nasıl sallamış. 4.1 değil 5.0 olsa demek ki Demetevler'de yıkılan binalar olacak

Genişletmek için tıkla ...

Allah (c.c.) rahmeti, selamı ve bereketi üzerimize olsun.

Sanılanın aksine Kalecik depremi Yakacık bölgesinde etkili olmuştur.
Deprem olduğunda, hem Demetevler hem de Yakacık bölgesinde ikamet eden / çalışan tanıdıklarımı aramış geçmiş olsun dileklerimi iletmiştim.
Demetevler de ikamet eden tanıdığım, TV lerdeki haberler konusunda bilgisi olmadığını, hanımın depremi hissettiğini fakat önemsemediklerini söylemişti.

Yakacık bölgesinde ikamet eden ve çalışan tanıdıklarım ise whatsapp gruplarında depremi güçlü olarak hissettikleri bilgisini paylaşmışlardı.

turgutkuzan' Alıntı:

Allah (c.c.) rahmeti, selamı ve bereketi üzerimize olsun.

Böyle düşünmenizin sebebi nedir?

Genişletmek için tıkla ...

İstanbul Başakşehir projesinin olduğu yerde imar planları iptal

Tcuab2023' Alıntı:

İstanbul Başakşehir projesinin olduğu yerde imar planları iptal

Genişletmek için tıkla ...

Allah (c.c.) rahmeti, selamı ve bereketi üzerimize olsun.

Bölgeye 65.000 konut yapılması planlanmış.
Bu çapta bir plan, imar planları ile değil, anayasa değişikliği ile rafa kalkar
Dezenformasyon amaçlı mesajları dikkate almayın.

turgutkuzan' Alıntı:

Allah (c.c.) rahmeti, selamı ve bereketi üzerimize olsun.

Bölgeye 65.000 konut yapılması planlanmış.
Bu çapta bir plan, imar planları ile değil, anayasa değişikliği ile rafa kalkar
Dezenformasyon amaçlı mesajları dikkate almayın.

Genişletmek için tıkla ...

Net bilgi.

Dediğiniz ise doğru. Ben de belediye kararının iptal olacağını düşünüyorum.

Hisse 7.75'den 5.94'e düştü.
1 ayda yüzde 30 düşmesi de beni doğruluyor.