Arnavutköy'de İmarlı Arsa Yatırımı Nasıl Yapılır? (Yenişehir Proje Alanı Dahil)
Arnavutköy, son 10 yılda değerini katlayan, stratejik konumu nedeniyle yatırımcıların bir numaralı gözdesi haline gelmiştir. İmarlı arsa burada sadece yapılaşma izni değil, aynı zamanda
hızlı likidite ve yüksek kar marjı demektir.
1. Arnavutköy'ün İmarlı Arsa Pazarını Belirleyen 3 Temel Dinamik
Arnavutköy'deki imarlı arsaların değerini ve fiyatlarını belirleyen ana faktörler, Kanal İstanbul projesi ve çevresinde gelişen mega yapılarla doğrudan ilişkilidir:
- İstanbul Havalimanı (İGA) Etkisi: Havalimanına yakın olan Tayakadın, Yeniköy, Karaburun gibi mahallelerde ticari ve lojistik odaklı imar talebi çok yüksektir.
- Yenişehir Rezerv Yapı Alanı (Kanal İstanbul Projesi): Proje güzergâhında bulunan mahallelerde (Dursunköy, Sazlıbosna, Hacımaşlı, Boyalık, Baklalı) imar planları Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından sürekli revize edilmekte ve yeni konut ihaleleri (özellikle TOKİ ve Emlak Konut) açılmaktadır. Bu, imarlı arsaların potansiyel alıcılarının büyük müteahhitler veya kurumsal yatırımcılar olacağı anlamına gelir.
- Hızlı Nüfus Artışı: Yeni yerleşim ve sanayi bölgelerinin kurulmasıyla ilçe nüfusu hızla artmakta, bu da merkez mahallelerdeki (İslambey, Yavuz Selim, Nenehatun) konut imarlı arsalara olan talebi sürekli canlı tutmaktadır.
2. Arnavutköy'de İmarlı Arsa İçin En Popüler ve Değerli Bölgeler
İmarlı arsa arayışınızda, arsanın
konum ve imar türüne göre getirisi değişecektir.
A) Merkezi ve Gelişmiş Mahalleler (Yüksek Likidite)
Bu bölgeler, halihazırda yerleşik alanlardır ve yapılaşma hemen yapılabilir.
| Mahalleler | İmarlı Arsa Fiyat Aralığı (m²) | Özellik ve Strateji |
| İslambey, Yavuz Selim, Nenehatun | Yüksek (20.000 TL - 30.000 TL+) | Konut İmarlı. Merkezde yer alırlar. M² fiyatları yüksektir ancak hemen yap-sat (inşaat yapıp satma) veya hızlı bir şekilde prim yapma potansiyeli sunarlar. |
| Hadımköy, Haraççı, Taşoluk | Orta-Yüksek (14.000 TL - 20.000 TL+) | Konut ve Sanayi İmarlı. Sanayi bölgelerine ve ana yollara yakınlık ticari imarlı arsaları çok değerli kılar. |
3. Arnavutköy İmarlı Arsa Alımında Yasal Kontrol Listesi
Arnavutköy, yoğun imar revizyonları nedeniyle yasal kontrolün en kritik olduğu ilçedir.
Kanal İstanbul İmar Planı Risk/Fırsat Dengesi
İstanbul Büyükşehir Belediyesi (İBB) tarafından açılan davalar sonucunda zaman zaman imar planlarının bazı kısımları iptal edilmektedir. Ancak Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, revize ederek yeni imar planlarını hızla onaylamaktadır.
- Yapılması Gereken: Arsanın imar durumunu sorgularken, planın İBB'ye ait eski plan mı yoksa Bakanlık tarafından onaylanan güncel "Yenişehir Rezerv Yapı Alanı" planı mı olduğunu mutlaka teyit edin. Bakanlık planları, şu an için daha bağlayıcı ve geçerlidir.
1. Emsal (KAKS) Değeri Sorgulaması
İmarlı arsanın değeri, üzerine ne kadar inşaat yapılabileceği ile ölçülür. Arnavutköy'de imar planlarında Emsal (KAKS) değerleri çok çeşitlidir:
- Konut İmarlı: Genellikle Emsal 0.50 ile 1.50 arasında değişir (Merkezde 1.50 ve üzeri daha yaygındır).
- Ticari İmarlı: Daha yüksek Emsal değerine sahip olabilir.
Kritik Kontrol: Alacağınız arsanın
Güncel İmar Durumu Belgesi'ni (Çap) Arnavutköy Belediyesi'nden alın. Üzerindeki KAKS ve TAKS değerlerini kontrol etmeden asla alım yapmayın.
2. İfraz (Parselasyon) Durumu
Arnavutköy merkez mahallelerinde satılan imarlı arsaların büyük çoğunluğu
İfrazlı (Parsellenmiş) olmalıdır. Müstakil tapulu ve ifrazı tamamlanmış arsa tercih edin.
- Hisseli Risk: Fiyatı düşük olan "imar planında konut alanı olarak görünen hisseli arsalar", ileride ifraz (ayırma) ve tapu alma süreçlerinde ortaklar arası anlaşmazlık nedeniyle büyük sorun çıkarabilir. Mümkünse müstakil tapulu ve imarı onaylanmış arsaları tercih edin.
4. Pratik Hesaplama: İmarlı Arsa Size Ne Kazandırır?
Arnavutköy'de imarlı arsa alımının kârlılığı,
yap-sat (inşaat) potansiyeli üzerinden hesaplanır:
| Kriter | Değer (Örnek) | Açıklama |
| Arsa Büyüklüğü | 250 m² | Ortalama Arnavutköy arsa büyüklüğü. |
| Emsal (KAKS) Değeri | 1.00 | Düşük-orta emsal değeri (4 katlı bina varsayımı). |
| Toplam İnşaat Alanı | 250×1.00=250 m² | Arsa üzerine yapılabilecek toplam kapalı alan. |
| Daire Sayısı | 4 (Her kat 62.5 m²) | Bu alandan çıkarılacak ortalama daire sayısı. |
Bu durumda arsayı alan müteahhit veya yatırımcı, 250 m² arsadan 4 daire üretebilir. Dairelerin satış fiyatı ile arsa ve inşaat maliyeti arasındaki fark, imarlı arsanın gerçek değerini belirler. Bu nedenle imarlı arsalar, tarlalara göre çok daha hızlı ve istikrarlı prim yapar.
