Evren3516
11 yıl önce - Pzr 10 Hzr 2012, 18:34
Konu ile ilgili olarak bir ihtarname hazırladım. Size "kanun böyle diyor" diyen yöneticinize sizin durumunuzu (arsa payı, yapacağınız ödemeler vs.) boşluk verilen yerlere girerek veriniz.
....... SİTESİ YÖNETİCİLİĞİ’ NE
......
1/... oranında paydaşlığında bulunduğum sitemizde, “PAY ÖLÇER” adı ile tanınan cihazlar yardımı ile ısı giderlerinin mevcut yönetim planına aykırı bir şekilde paylaştırılması konusunda çalışmalar bulunmaktadır.
Yönetim planlarında giderlerin paylaşımı konusunda yapılan çalışmalar, oy birliği ile kabul edilir.
Konu ile ilgili daha önce verilmiş yargı kararları mevcuttur:
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi Tarih : 16/10/1989 Karar No: 1989/20048
Özü : KAT MALİKLERİNİN, BAŞKA TÜRLÜ BİR ANLAŞMA OLMADIKÇA GENEL GİDERLERE ARSA PAYI ORANINDA KATILMALARI GEREKİR. OYBİRLİĞİ İLE KABUL EDİLEN BİR PAYLAŞMA BİÇİMİNİN DEĞİŞTİRİLMESİNİ İSTEMEK YASAYA AYKIRIDIR.
(Yargıtay. 5. HD. E:1989/23877 - K:1990/12563
KAT MÜLKİYETİNE TABİ TAŞINMAZ ( Giderlerin Taksim Şeklinin Değiştirilmesi )
GİDERLERİN TAKSİM ŞEKLİNİN DEĞİŞTİRİLMESİ ( Kat Mülkiyetine Tabi Taşınmazın )
OYBİRLİĞİ ŞARTI ( Kat Mülkiyetine Tabi Gayrimenkul Giderlerinin Taksim Şeklinin Değiştirilmesi )
ÖZET : Giderlerin taksim şeklinin değiştirilmesi tarafların anlaşmasına bağlıdır.
Anlaşmanın kabulü, bütün kat maliklerinin oybirliği ile mümkündür. Tüm kat maliklerinin oybirliği ile alınmış bir kararı olmadığından davacıların istemlerinin kabulü ile giderlerin paylaştırma yöntemini değiştiren kat malikleri kurulunun 4/5 çoğunlukla aldığı kararın iptali gerekir.
Ayrıca, yapılan bu çalışma Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. Maddesi’ne muhalefet etmektedir.
III - ANAGAYRİMENKULÜN GENEL GİDERLERİNE KATILMA:
MADDE 20 - (Değişik 1. fıkra: 2814 - 13.4.1983) Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça :
a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;
b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma (Ek ibare: 5711 - 14.11.2007 / m.9) ", güçlendirme" ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında;
Katılmakla yükümlüdür.
c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerinde kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.
(Değişik 2. fıkra: 2814 - 13.4.1983) Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık (Değişik ibare: 5711 - 14.11.2007 / m.9) "yüzde beş" hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.
Konu ile ilgili olarak Yargıtay kararı da mevcuttur:
Esas No :2006 / 1820 Karar No :2006 / 2566 Yargıtay 18. Hukuk Dairesi Tarih : 30/03/2006
Özü :
Kat Maliklerinden Her Biri, Aralarında Başka Türlü Anlaşma Olmadıkça Ana Taşınmazın Bütün Ortak Yerlerinin Bakım, Koruma Ve Onarım Giderleri İle Ortak Tesislerin İşletme Giderlerine Ve Diğer Giderler İle İlgili Avansa Kendi Arsa Payı Oranında Katılmakla Yükümlüdür.
Yönetim planında yapılacak değişiklik için KMK uyarınca 4/5 çoğunluk yeterli sayılsa da plan değişikliği genel giderlere katılma oranı ile ilgili bulunduğundan anılan yasanın 20. maddesindeki ilkeler gözetilerek bu konuda (tüm maliklerin)oybirliğine gereksinim olduğu kabul edilmelidir.
Kat mülkiyetine geçilmiş bir apartmanda, kat malikinin genel giderlere hangi oranda katılacaklarını tespit eden yönetim planının 10, 11 ve 12nci maddesinde değişiklik yapılmasını öngören kat malikleri kurulunun 2.3.1986 günlü kararının 8. maddesinin iptali dava edilmiştir.
Davalılar söz konusu kararın 4/5 oy çokluğu ile alındığını ve KMK md.28 e göre böyle bir çoğunluğun, yönetim planının değiştirilmesi için yeterli olduğunu ileri sürerek davanın reddini savunmuşlardır. Sözü edilen 28. maddeye göre, yönetim planında değişiklik yapılabilmesi için kat malikleri kurulunun 4/5 çoğunlukla karar vermesi yeterlidir. Ancak, dava konusu değişiklik, genel giderlere katılma oranları ile ilgili olduğundan yasanın bu konudaki 20.maddesinde yazılı hükümlerin göz önünde tutulması gerekir. Bu maddenin ilk fıkrasında yer alan “kat maliklerinin, aralarında başka türlü bir anlaşma olmadıkça” ibaresindeki anlaşma sözcüğü (tüm maliklerin) oybirliği ile sağlanmış bir anlaşma anlamındadır. Yani yönetim planının genel gidenlere katılmayla ilgili hükümlerinde yapılacak bir değişikliğin, 4/5 oranıyla değil oybirliği ile yapılması gerekir.Oysa iptali istenen kurul kararı oybirliği ile alınmamıştır.Bu nedenle kat malikleri kurulunun 2.3.1986 günlü kararının 8. maddesinin mahkemece iptaline hükmolunmasında bir isabetsizlik görülmemiştir. Davalının temyiz itirazları yerindedir. (5.HD.16.1.1988 T. 14329E. 31K.)
Farklı bir deyişle, pay ölçer montajları yapılsa dahi, her bir dairenin arsa payı 1/88 olduğu için ısınma giderleri de 1/88 oranında her daireye paylaştırılacaktır.
Bununla beraber, ilgili Medeni Kanun Maddeleri de konuya bu açıdan bakmaktadır:
MADDE 692.- Paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır.
MADDE 694.- Paylı mülkiyetten doğan veya paylı malı ilgilendiren yönetim giderleri, vergiler ve diğer yükümlülükler, aksine bir hüküm bulunmadıkça, paydaşlar tarafından payları oranında karşılanır.
Payına düşenden fazlasını ödemiş bulunan paydaş, diğerlerine payları oranında rücu edebilir.
Madde 692’ de de belirtildiği üzere, olağan şekilde (olağan şekli, mevcut yönetim planında belirtilen şeklidir) kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine oybirliği olmadan girişilmesi, kanuna muhalefettir.
Bu nedenle, yönetimimizin almış olduğu pay ölçer taktırılması kararı, hükümsüzdür.
Yine bu nedenle, yönetiminizin almış olduğu pay ölçer takılması için ..... TL toplanması kararı da hükümsüzdür.
Kaldı ki, 5627 sayılı Enerji Verimliliği Kanunu ile değiştirilen 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ nun 42. maddesinin 4. ve 5. fıkraları, sistem dönüşümleri ile ilgilidir. Yani, bir sistem dönüşümü vuku bulması durumunda veya yeni bir bina tesis edilmesi durumunda yönetim planı değişecektir ve hesaplamalar ilgili yönetmeliğe göre yapılacaktır. Mevcut yönetim planları ile ilgili atıf yapılmamıştır ve Kat Mülkiyeti Kanunu’ nun 20. Maddesi de aynen durmaktadır.
Farklı bir deyişle, mevcut yönetim planı geçerlidir, konu bizim dışımızdadır.
MADDE 16 – 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 42 nci maddesinin dördüncü ve beşinci fıkraları aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
"Kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. Ancak toplam inşaat alanı ikibin metrekare ve üzeri olan binalarda merkezi ısıtma sisteminin ferdi ısıtma sistemine dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı olarak oybirliği ile verecekleri karar üzerine yapılır. Bu konuda yapılacak ortak işlerin giderleri arsa payı oranına göre ödenir. Merkezi ısıtma sistemlerinde ısınma giderlerinin paylaştırılmasına ilişkin usûl ve esaslar Bayındırlık ve İskan Bakanlığı tarafından yürürlüğe konulacak yönetmelikle düzenlenir.
Isıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesine karar verilmesi halinde, yönetim planının bu karara aykırı hükümleri değiştirilmiş sayılır."
Bununla beraber, kanunun bizimle ilgili olmadığına dair Medeni Kanun’ un 689. Maddesi mevcuttur:
MADDE 689.- Paydaşlar, kendi aralarında oybirliğiyle anlaşarak yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin konularda kanun hükümlerinden farklı bir düzenleme yapabilirler. Ancak, böyle bir anlaşmayla paydaşların aşağıdaki hak ve yetkileri kaldırılamaz ve sınırlandırılamaz:
1. Paylı mülkiyet konusu eşyanın kullanılabilirliğinin ve değerinin korunması için zorunlu olan yönetim işlerini yapmak ve gerektiğinde mahkemeden buna ilişkin önlemlerin alınmasını istemek,
2. Eşyayı bir zarar tehlikesinden veya zararın artmasından korumak için derhâl alınması gereken önlemleri bütün paydaşlar hesabına almak.
Taşınmazlarla ilgili anlaşmalar imzalarının noterlikçe onaylanması koşuluyla paydaşlardan birinin başvurusu üzerine tapu kütüğüne şerh verilebilir.
Yani, kanunun kurulmuş sistemler ve yürürlükte olan yönetim planlarına bir etkisi yoktur.
Bu konuda, kat maliklerine baskı ve zorlama yapılmayacağını da özellikle belirtmek isterim. Konu hakkında Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’ nin kararı mevcuttur:
(Y.5.H.D.01.12.1980 GÜN,1980/8571 ESAS, 8550 KARAR)
Genel giderlere arsa payı oranında katılma şekli dışındaki orana razı olmayan kat maliki değişik oranı kabule zorlanamaz.
Mahkemeden de rıza göstermiş sayılmasına karar verilmesi istenemez.
Dava arsa payı dışındaki bir katılma şekline göre hazırlanmış yönetim planını kat maliki olan davalının imza etmiş sayılmasına karar verilmesi isteminden ibarettir. Kat maliklerinin ortak giderlere katılma şekli KMK.md. 20 de gösterilmiştir. Bu maddeye göre kat malikleri aksine anlaşma olmadıkça genel giderlere arsa payı oranında katılırlar. Ancak sözü edilen bu madde, arsa payı dışındaki bir katılma şeklini kabul etmeyen kat malikinin kabule zorlanmasına veya mahkemeden rıza göstermiş sayılması şeklinde karar alınmasına yetki vermez. Bu nedenle davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın kabulüne hükmedilmesi doğru bulunmamıştır.
Bununla beraber, satıcının “polis ile gireriz” tehdidine kulak asmamanızı, böyle bir durumda, Anayasa’ nın 21. Maddesi ile karşılaşacağınızı belirtmekte fayda görüyorum.
B. Konut dokunulmazlığı
MADDE 21- (Değişik: 3/10/2001-4709/6 md.)
Kimsenin konutuna dokunulamaz. Millî güvenlik, kamu düzeni, suç işlenmesinin önlenmesi, genel sağlık ve genel ahlâkın korunması veya başkalarının hak ve özgürlüklerinin korunması sebeplerinden biri veya birkaçına bağlı olarak usulüne göre verilmiş hâkim kararı olmadıkça; yine bu sebeplere bağlı olarak gecikmesinde sakınca bulunan hallerde de kanunla yetkili kılınmış merciin yazılı emri bulunmadıkça; kimsenin konutuna girilemez, arama yapılamaz ve buradaki eşyaya el konulamaz. Yetkili merciin kararı yirmidört saat içinde görevli hâkimin onayına sunulur. Hâkim, kararını el koymadan itibaren kırksekiz saat içinde açıklar; aksi halde, el koyma kendiliğinden kalkar.
Konu, yukarıda belirtilen hallerden biri olmadığı için, benim konutuma benim rızam haricinde girebilme durumunuz mevcut değildir.
Kanunlar ve Yargıtay kararları ışığında;
Site yönetiminin almış olduğu kararın hukuka aykırı olduğunu,
Dolayısı ile toplamaya çalıştığı paranın da hukuka aykırı olduğunu,
Hukuka aykırı olarak alınmış karar ile ilgili atılan imzalar ve yapılan sözleşmelerin site yönetimini bağlayıp şahsımı veya herhangi bir kat malikini bağlamadığını,
Bu nedenle;
Pay Ölçer olarak tabir edilen cihazları evimde kullanmayacağımı,
Isınma giderlerinde kat maliki olarak KMK’ nın 20. maddesi uyarınca 1/88’ ini ödeyeceğimi,
Yönetim tarafından toplanmaya çalışılan ... TL Pay Ölçer Bedeli’ nde ısrar edilmesi halinde KMK’ nın 20. Maddesi ile ihtilafa düşmemek için parayı her ay için ... TL olarak tarafınıza da belirteceğim bir banka hesabında bloke edeceğimi,
Evime zorla girilerek bu cihazlardan takılmak istenmesi durumunda yargı yollarına başvuracağımı, bununla beraber evime farklı yöntemler ile girilip montajın yapılması durumunda dahi cihaz bedeli veya farklı bir bedel ödemeyeceğimi,
BEYAN VE İLAN EDERİM.
Saygılarımla
|
